Huis kopen en eigen geld

Bij het kopen van een woning moet je meestal de “kosten koper” (k.k.) met eigen geld betalen. Dit komt doordat hypotheekverstrekkers doorgaans alleen het bedrag voor de aankoop van de woning financieren, en niet de bijkomende kosten die onder de kosten koper vallen. Hieronder leg ik uit wat de kosten koper precies zijn, waarom hypotheekverstrekkers deze kosten niet meenemen in de financiering, en welke alternatieven je hebt om deze kosten te dekken.

Wat valt onder de kosten koper?

Kosten koper omvat een aantal bijkomende kosten die je betaalt bij de aanschaf van een woning. De belangrijkste posten binnen kosten koper zijn:

1. Overdrachtsbelasting: Dit is een belasting die je betaalt bij het kopen van een bestaande woning. Voor starters onder de 35 jaar geldt een vrijstelling tot een bepaalde koopsom, maar voor velen is deze belasting wel van toepassing.
2. Notariskosten voor de eigendomsoverdracht: Een notaris is nodig voor de officiële overdracht van de woning en het vastleggen van de hypotheekakte.
3. Taxatiekosten: Banken eisen meestal een taxatierapport om de marktwaarde van de woning te bepalen.
4. Hypotheekadvies- en bemiddelingskosten: Als je een hypotheekadviseur inschakelt, betaal je deze voor zijn of haar advies en hulp bij het afsluiten van de hypotheek.

Over het algemeen liggen de kosten koper rond de 5-6% van de koopsom van de woning. Dit zal je dus meestal met eigen geld moeten betalen.

Waarom moeten de kosten koper uit eigen geld komen?

Hypotheekverstrekkers financieren doorgaans enkel de koopsom van de woning tot aan de marktwaarde (volgens de taxatie). De belangrijkste redenen hiervoor zijn:

1. Renteaftrekbeperking : In Nederland is er hypotheekrenteaftrek mogelijk, maar deze geldt alleen voor het bedrag dat je leent voor de aankoop, verbouwing of verbetering van de woning zelf. Bijkomende kosten, zoals kosten koper, vallen hierbuiten, tenzij de taxatiewaarde hoger ligt. Je moet dan wel een bank hebben die dit wil.  Daarnaast leggen regels vast dat banken niet meer mogen financieren dan de marktwaarde van de woning. Dit is vastgelegd in de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en andere financieringsnormen. Een huis kopen zonder eigen geld kan als de taxatie hoger ligt dan de koopsom, en dan alleen bij de ING-bank.
2. Risicovermindering voor banken: Door alleen de woning zelf te financieren en niet de bijkomende kosten, lopen banken minder risico. De woning dient immers als onderpand voor de hypotheeklening. Als er financiële problemen ontstaan en de woning moet worden verkocht, kunnen de opbrengsten beter aansluiten bij de openstaande hypotheekschuld, zonder extra verlies door gefinancierde bijkomende kosten.
3. Financiële verantwoordelijkheid van de koper: Banken verwachten dat kopers in staat zijn om een deel van de aankoop met eigen vermogen te financieren, omdat dit aantoont dat de koper voldoende financiële discipline en stabiliteit heeft. Dit vergroot ook de kans dat de koper de maandelijkse hypotheeklasten kan dragen.

Hoe kun je de kosten koper betalen?

Om de kosten koper te betalen, is het belangrijk om eigen geld in te brengen. Er zijn verschillende manieren waarop kopers vaak het benodigde bedrag bij elkaar krijgen:

1. Spaargeld: Dit is de meest gebruikelijke manier om de kosten koper te betalen. Vóór het kooptraject is het verstandig om hiervoor te sparen.
2. Familielening of schenking: Ouders mogen onder bepaalde voorwaarden een belastingvrije schenking doen, bijvoorbeeld voor de aankoop van een woning. Een familielening kan ook een optie zijn, al zijn hier vaak rentekosten aan verbonden.
3. Extra geld uit beleggingen of verkoop van een bestaande woning: Als je al een woning hebt en deze verkoopt met overwaarde, kun je deze overwaarde gebruiken voor de kosten koper van een nieuwe woning.
4. Alternatieve financieringsmogelijkheden: In sommige gevallen kan een persoonlijke lening worden gebruikt, maar dit is minder gebruikelijk omdat deze leningen vaak hogere rentes hebben en niet in aanmerking komen voor renteaftrek.

Conclusie

Het betalen van de kosten koper uit eigen middelen is een belangrijke voorwaarde bij het kopen van een woning. Het toont de bank aan dat je als koper financieel stabiel bent en voorkomt dat je overgefinancierd wordt. Door vooraf te sparen en eventueel gebruik te maken van andere mogelijkheden, zoals een schenking, kun je de kosten koper dekken en het koopproces soepel laten verlopen.