Woningmarkt

Samenvatting Wft hypothecair krediet hoofdstuk 1.

Op basis van vraag en aanbod worden prijzen op de woningmarkt meestal bepaald. Daarnaast is ook de hoogte van de hypotheekrente bepalen voor de verkooprijzen van de woningen. Naast de aankoop van een woning kan iemand besluiten om te huren. Die heeft voor- en nadelen.

Er is op dit moment één woning op 2,3 inwoner van Nederland. 56% bestaat uit koopwoningen. Voor de mensen met een laag inkomen is het vaak niet mogelijk door hoge koopprijzen om een woning te kopen. Er moet dan gehuurd worden.

Woningmarkt

Koophuur = De buitenkant van de woning wordt gehuurd en de binnenkant gekocht. Het grote onderhoud blijft voor rekening en risico van de eigenaar (verhuurder) en de binnenkant kan de huurkoper verbeteren met een hypotheek (nieuwe keuken, badkamer etc.).

Woning markt in engere zin = koopwoningen voor particulieren. Kenmerken: verschillen typen woningen van appartement tot aan vrijstaande woningen.

Recreatiewoning = woning die niet permanent bewoond mag worden. Er zijn verschillende typen woningen echter verschilt het doel (voor recreatie) ten opzichte van particulieren woningen.

Bij verslechtering van de economie en toename werkloosheid neemt de koopbereidheid af.

In slechte economische tijden kunnen verkopen van woningen toenemen doordat de hypotheeklasten niet meer te dragen zijn. In sommige gevallen is er ook sprake van gedwongen verkoop. Het aanbod op de huizenmarkt neemt toe en de vraagzijde af, waardoor huizenprijzen dalen.

Verkopersmarkt = laag aanbod woningen en hoge vraag.

Kopersmarkt = hoog aanbod woningen en lage vraag.

Energielabel woning

EPBD = Europese richtlijn prestatie gebouwen.

Het doel van EPBD is de energieprestatie van gebouwen te verbeteren. Bij kantoren, scholen en ziekenhuizen is bij verkoop of verhuur een energielabel verplicht.

Een energielabel kan gelden voor: woningen/appartementen, woonwagen permanent gebruik, recreatiewoningen, gebouwen met onzelfstandige woonruimten.

Woonboten en beschermde monumenten hebben geen energielabel verplichting.

Het energielabel geeft aan hoe zuinig een woning is van label A (zeer zuinig) tot en met G (zeer onzuinig). Voor label A zijn er isolatie, dubbel glas, energiezuinige verwarming en zonnepanelen nodig. Een afgegeven label is 10 jaar geldig.

Makelaar

Er zijn vragers en aanbieders van woningen op de woningmarkt. De meeste kopers en verkopers treffen elkaar via de website Funda. Maar soms ook via advertenties of makelaar. De makelaar bemiddelt bij aan- en verkoop maar ook bij huur en verhuur van onroerend goed. De makelaar kent de markt relatief goed. De tarieven van makelaars zijn onderhandelbaar.

Register Makelaar-Taxateur (RMT) = erkende makelaar.

NVM = Nederlandse Vereniging voor Makelaar o.g.

VBO = Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed

LMV = Landelijke Makelaars Vereniging

Kopen of huren

Op basis van persoonlijke omstandigheden en de marktomstandigheden kan er gekocht of gehuurd worden. Inkomen, leeftijd, gezinssamenstelling zijn belangrijke factoren. Op basis van een goed Wft advies wordt met deze factoren rekening gehouden.

Huizenprijzen, hypotheekrente en prijsontwikkelingen zijn belangrijke marktfactoren.

Algemene factoren: bezitsvorming, woongenot, vermogensrisico, lastenrisico, kosten bij verhuizing en volgorderisico.

Een woning kopen levert op een gegeven moment (meestal na 30 jaar) een lastenvrij wonen op. De huur blijft altijd bestaan. De vermogensopbouw is dan ook een belangrijke reden om een woning te kopen.

Woongenot: Een koper is vaak tevredener dan een huurder. De koper is tevens bereid meer te investeren in het woongenot. De huurder moet vaak na het eindigen van het huurcontract de woning in oorspronkelijke staat herstellen.

Vermogensrisico: Een woning kent een waardeontwikkeling van prijsstijgingen en dalingen. Het risico bestaat dat een woning verkocht moet worden tegen een lagere prijs dan het is aangekocht of zelfs met een restschuld. Er is vermogensverlies. Koper die van de ene naar een andere koopwoning in de regio verhuizen hebben minder last van prijsfluctuaties, omdat de oude en nieuwe woning beide fluctueren.

Lastenrisico: Een huiseigenaar heeft vaak een hypotheek met een rentevast periode. Na verstrijken van de periode moet de rente opnieuw vastgezet worden. Een huiseigenaar heeft daarom renterisico. Een huurder heeft vaak alleen te maken met jaarlijkse huurverhogingen (indexatie).

Lasten waar een huiseigenaar mee te maken heeft en een huurder niet: eigenwoningforfait, opstalverzekering, overlijdensrisicoverzekering, kosten bij aankoop, onderhoudskosten, onroerendezaakbelasting en kosten voor verhuizing (hoger dan een huurder).

Volgorde risico: Het volgorde risico is dat een huiseigenaar eerst zijn huidige woning verkoopt en dan een nieuwe koopwoning(risico te snel beslissen nieuwe woning), of andersom eerst een nieuwe woning koopt en dan zijn oude woning verkoopt (risico dubbele lasten). Voor iedere huiseigenaar is de mogelijkheid bij verkoop en aankoop anders. Wat past in de persoonlijke situatie.

Vuistregel: Begin bij het moeilijkste. Is een woning moeilijk te verkopen en aankoop eenvoudig dan begin je met verkoop. Is de situatie andersom dan koop je eerst een woning en vervolgens verkoop.

Daarnaast speelt er nog een probleem dat bij prijsfluctuaties de verkoopopbrengst tegenvalt en dus een lager budget voor de nieuwe woning beschikbaar maakt.

Stimulering woningmarkt

Wet bevordering eigenwoningbezit (Wbe) en starterslening via Maatschappelijk Gebonden Eigendom (Mge) zijn subsidieregelingen om met name voor starters een koopwoning kopen mogelijk te maken.

Wet bevordering eigenwoningbezit (Wbe)

Vanaf 2010 wordt de Wbe niet meer toegepast voor nieuwe aanvragers. Er werden eisen gesteld aan de verlening van de subsidie. Het inkomen mocht meestal niet hoger dan € 38.000,- per jaar bedragen. Daarnaast moest je tenminste 18 jaar zijn, 3 jaar geen eigenwoning hebben gehad en de woning zelf gaan bewonen.

Ook eigen vermogen telde mee voor verlening. Bij een vermogen van > € 21.000,- (en partners € 42.000,-) werd de subsidie niet verleend.

Een aflossingsvrije hypotheek tot 50% van de vrijeverkoopwaarde was toegestaan. En de rente moest 10 jaar vast staan.

Starterslening (Via Svn)

De startersleningen worden nog steeds verstrekt via Svn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten). Een starterslening financiert het verschil tussen het maximale NHG leenbedrag en de verwervingskosten (aankoop + bijkomende kosten). NHG is verplicht voor het eerste deel van de hypotheek. De gemeente draagt het restant risico en mag nooit meer dan 20% van de verwervingskosten bedragen.

Een starterslening heeft de eerste 3 jaar geen rentelast. Na 3 jaar vindt er een toets plaats of er voldoende inkomen is om de rentelast te kunnen dragen. Is dit niet het geval dan weer na 6, 10 en 15 jaar. Verder is net als bij Wbe de vermogenseis van maximaal € 21.000,- gesteld.

Per gemeente kunnen de aanvullende voorwaarden verschillen. In sommige gemeente verloopt de starterslening via een woningcorporatie.

Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE)

Belangrijk element van de MGE is dat de verkoper/ontwikkelaar gedurende een bepaalde periode een terugkoopverplichting heeft. De koper loopt daardoor minder risico als hij zijn woning later zou willen verkopen. Dan is de helft van het verlies voor de ontwikkelaar. De winst wordt logischerwijs ook gedeeld. De waarde wordt bepaald door een onafhankelijke taxatie.

Via andere regelingen zoals Maatschappelijk Verbonden Eigendom (MVE) zijn soortgelijke constructies maar dan met bestaande woningen mogelijk. In sommige gevallen ook een regeling voor groot onderhoud. Er kan ook sprake zijn van erfpacht.

De Koopgarant regeling valt ook onder MGE/MVA. Dit is een constructie waarbij een koper een bepaalde korting krijgt bij de aankoop. De hoogte van de korting is gekoppeld aan de winstverdeling bij een latere verkoop. Een hogere korting is later een lagere winst.